TASSE E IMPOSTE SU ACQUISTO PRIMA CASA

 

 

 

L’ argomento è molto vasto, e ci sono molte variabili, per fare un preventivo di una somma certa. Solo dopo aver individuato l’immobile da acquistare, nostra agenzia sarà in grado di consegnarvi nel giro di pochi giorni, un preventivo scritto, dettagliato e preciso all’euro, con tutti i costi accessori inerenti l’acquisto. Questi costi di spese accessorie vengono corrisposte al Notaio, Contestualmente al rogito di trasferimento.

Partiamo dal momento del rogito dove, le parti hanno l’obbligo di dichiarare in atto il prezzo di compravendita che, in taluni casi, costituirà anche la base imponibile per il calcolo delle imposte. Prendiamo in considerazione due opzioni.

ACQUISTO TRA PRIVATI

Nel caso di compravendita tra privati, avente per oggetto un immobile a uso abitativo, escluso solo poche categorie, le imposte possono essere corrisposte sulla base della rendita catastale rivalutata, indipendentemente dal prezzo di acquisto.
Nel caso di agevolazioni acquisto prima casa l’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% sull’imponibile, determinato moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente di 115,5 a questa imposta si devono poi aggiungere quelle ipotecarie e catastali.
Nel caso di acquisto di seconda casa le imposte ammontano complessivamente al 9% (l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, con un ammontare complessivo di euro 200,00 per ciascuna) determinato moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente di 125,5

ACQUISTO DA COSTRUTTORE

Diversamente da quanto previsto per la compravendita tra privati da costruttore oppure da impresa che ha completamente ristrutturato l’immobile, l acquisto è soggetto a IVA, che verrà applicata sul prezzo di acquisto (e non sul valore catastale) e sarà pari, rispettivamente, al 4% per la prima casa di abitazione, al 10%, per la seconda case e al 20% per le case di lusso, con caratteristiche particolari
All’IVA, si aggiungeranno, in ogni caso, le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a euro 200,00 ciascuna per complessivi euro 600,00
Occorre infine considerare che, oltre alle imposte sopra indicate, sono dovuti altri importi a titolo di bolli, tasse, ecc., che possono variare in relazione al tipo di atto stipulato, al numero di formalità eseguite; a titolo esemplificativo si indicano: bollo unico, tassa di trascrizione e voltura catastale, tassa di iscrizione ipotecaria, cassa archivio notarile. Ricordiamo che i parametri e le cifre riportate possono non essere aggiornati, invitiamo il lettore a contattarci per avere informazioni esatte ed aggiornate.

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Calcolo di tasse e imposte per l’acquisto della casa e del valore catastale
Abbiamo parlato poco sopra del valore catastale, in base al quale andremo a calcolare l’imposta di registro nella misura del 9% (che si riduce al 2% se si tratta di una prima casa). Diverso invece il caso in cui la compravendita preveda l’IVA, che ammonta al 10% del valore dell’immobile (4% se si tratta di prima casa), intendendo con valore dell’immobile il prezzo che abbiamo pagato al venditore e non il valore catastale. Si tratta infatti di due cifre diverse: il calcolo dell’IVA è semplice, in quanto possiamo determinarla senza problemi aumentando del 10% (o del 4%) il prezzo di acquisto dell’abitazione. Se dunque abbiamo pattuito con l’impresa un prezzo di 100.000 euro, l’IVA ammonterà a 10mila euro (4.000 in caso di agevolazione al 4%).
Più complesso invece il calcolo del valore catastale, per il quale bisogna innanzitutto conoscere la rendita catastale dell’immobile. Per calcolare questa imposta sulla casa dobbiamo dunque innanzitutto conoscere la rendita catastale dell’immobile. Ma cosa si intende per rendita catastale? È un valore che viene attributo a tutti gli immobili a fini fiscali e si calcola di norma moltiplicando la grandezza dell’immobile stesso (vani o metri quadri) per il valore indicato nelle tariffe d’estimo dell’Agenzia del Territorio in relazione alla classe di appartenenza dell’immobile stesso. Diversa sarà ad esempio la rendita catastale di un immobile di lusso e di una casa ordinaria, anche a parità di dimensioni.
Dunque, per calcolare l’imposta di registro dobbiamo conoscere il valore catastale dell’immobile, il quale si determina a partire dalla rendita catastale, che a sua volta viene calcolata in base alle dimensioni dell’immobile (quindi estensione, numero di vani, volume) e all’estimo (le tabelle di coefficienti cui abbiamo accennato sopra, che variano in base alla tipologia di immobile e alla zona in cui si trova). Ne risulta evidente come, per determinare questo valore, dobbiamo essere in possesso di una serie precisa di dati: un professionista saprà sicuramente aiutarci in questo delicato passaggio. In ogni caso, sarà sempre bene conoscere con precisione la rendita catastale del nostro immobile, perché non servirà a determinare solo l’imposta di registro al momento dell’acquisto, anzi: questo parametro viene usato molto spesso ai fini fiscali, ad esempio per determinare l’importo dell’IMU, dell’imposta sulle successioni e donazioni, delle imposte ipotecarie e delle imposte catastali. Inoltre viene utilizzato ogni qualvolta si debba calcolare il valore erariale di un bene e la relativa redditività, in base ai quali vengono determinate tasse e imposte sui beni immobili. Ammettendo dunque di essere a conoscenza della rendita catastale dell’immobile oggetto di compravendita, possiamo a questo punto calcolare il valore catastale del nostro immobile con un calcolo abbastanza semplice: dovremo infatti moltiplicare la rendita catastale rivalutata del 5% per 110 se si tratta della prima casa e delle relative pertinenze e per 120 per quasi tutti gli altri immobili.

Calcolo di tasse e imposte sulla compravendita e rogito notarile


Per poter versare le imposte in base al valore catastale (se dunque l’operazione non è soggetta a IVA) la compravendita deve essere relativa a un immobile ad uso abitativo, ivi comprese le sue pertinenze, portata a termine da persone fisiche e non in nome di attività professionali di qualsiasi tipo. Inoltre nel rogito notarile deve essere riportato esattamente l’importo che abbiamo a tutti gli effetti concordato con il venditore. Questo ultimo punto, che sembrerebbe scontato, riveste in realtà una grande importanza: se si volesse nascondere una parte della cifra pattuita, indicando nell’atto di compravendita solo una parte di essa e quindi un importo inferiore a quello che realmente andremo a pagare, le conseguenze sarebbero onerose. Infatti non solo perderemo il beneficio concesso dalla norma, trovandoci dunque a pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali non più sul valore catastale, ma sul prezzo d’acquisto. Dovremo anche pagare una sanzione molto salata, che può addirittura raddoppiare l’importo della maggiore imposta dovuta (la differenza tra quanto avremmo pagato con l’imposta di registro regolare e quanto andremo invece a pagare ora considerando il reale prezzo d’acquisto oltre alla mora).
Abbiamo parlato poco sopra di pertinenze, alle quali viene applicata la stessa imposta prevista l’abitazione: questo è vero se nel rogito notarile viene indicato quello che in termine tecnico è denominato “vincolo pertinenziale”, in altre parole questa pertinenza deve essere abbastanza vicina da poter essere davvero di servizio all’abitazione e dunque usata a questo scopo. L’esempio più comune è quello del garage che può essere nell’edificio stesso, ma anche in un edificio vicino, come spesso accade nelle grandi città. Se invece il garage è molto distante dall’abitazione cade il vincolo pertinenziale e non si può dunque godere dell’applicazione delle stesse imposte, come pure nel caso che ci siano più pertinente o garage…

Se avete dubbi o domande potete contattarci all’indirizzo email info@immobiliaremannocci.it

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